Выписка из ЕГРН: изменения с 2023 года

В закон «О государственной регистрации недвижимости» внесены изменения, которые засекретили персональные данные физлиц. Что это значит для покупателя недвижимости? Как покупатель или арендатор может убедиться, что имеет дело с собственником объекта, а не мошенником? Самый верный путь – запросить отчет по сведениями ЕГРН.

Как это работало раньше?
С 2017 года по закону ФЗ-218 любой гражданин Российской Федерации мог запросить сведения из ЕГРН на любой объект недвижимости и получить, помимо прочей информации, ФИО собственника объекта. Доступ к ФИО собственника позволял потенциальному покупателю защититься от мошенничества, сверив с паспортом продавца.

При этом, иные персональные данные, такие как номер паспорта, номер телефона или адрес регистрации собственника оставались недоступны.

Что изменилось 1 марта 2023 года?
В 2022 году в законы были внесены поправки, в соответствии с которыми ФИО собственника будут скрыты в выписке ЕГРН. Поправки вступили в действие 1 марта 2023 года. По умолчанию Росреестр больше не будет указывать фамилии, имена и отчества собственников недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек.

Вместо ФИО в выписках ЕГРН указывается "Физическое лицо". Наименование и ИНН юридических лиц указываются по-прежнему в полном объеме.

Кто по-прежнему сможет получить полную выписку?
В законе есть ряд исключений, кто имеет право увидеть ФИО собственника при заказе выписки ЕГРН лично в Росреестре (с приложением подтверждающих это право документов):

✔ Лица, имеющие доверенность от собственника
✔ Лица, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности
✔ Супруг собственника
✔ Лица, являющиеся собственниками смежного земельного участка
✔ Собственник участка в отношении собственника здания, расположенного на таком земельном участке – и наоборот
✔ Cоарендаторы по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора
✔ Арендатор или наниматель в отношении гражданина, являющегося арендодателем или нанимателем – и наоборот
✔ Лица, в пользу которых установлено обременение недвижимости или сервитут
✔ Залогодержатели
✔ Наследники объекта недвижимости по завещанию или по закону
✔ Арбитражные управляющие – при банкротстве собственника
✔ Кадастровые инженеры – при проведении кадастровых работ
✔ Суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители, органы прокуратуры и некоторые должностные лица

Как проверить квартиру перед сделкой

Для того чтобы получить выписку из ЕГРН с полными данными, нужно будет просить продавца, чтобы он открыл доступ к этой информации в ЕГРН или сам предоставил выписку из реестра. Заказать ее он может в МФЦ или удаленно через портал «Госуслуг». Из выписки можно будет получить информацию, действительно ли продавец является собственником квартиры, один собственник у квартиры или несколько, и есть ли на квартире аресты или обременения.

Чтобы проверить актуальность сведений в предоставленной продавцом выписке, нужно будет сверить ее с данными, указанными на сайте Росреестра. Дело в том что сведения в выписке актуальны только на день ее получения, на следующий же день ситуация может измениться, на квартиру может быть наложен арест, что сделает проведение сделки невозможным. Поэтому если продавец не открыл доступ к данным из ЕГРН, а сам предоставил выписку, ее нужно будет сверить с актуальными данными на сайте Росреестра.

Зная адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер, можно получить актуальные данные о том, есть в настоящий момент обременения на квартире или нет. В выписке, предоставленной продавцом, будет указано, какой регистрационный номер присвоен при регистрации в Росреестре. Если регистрационный номер, значащийся в предоставленной продавцом выписке, и номер, указанный на сайте Росреестра, совпадают, это означает, что продавец остается владельцем этой недвижимости. Собственность за ним сохраняется на настоящий момент, какие-либо обременения на объекте не появились. Этой проверки достаточно чтобы начать подготовку к сделке

После того как все необходимые документы для проведения сделки собраны, надо будет попросить продавца предоставить новую выписку из Росреестра с актуальными данными или нужно, чтобы он открыл доступ к этой информации в ЕГРН третьим лицам (если раньше он этого не сделал).

Важно получить актуальную выписку из ЕГРН непосредственно перед проведением сделки, обычно это делается за сутки до подписания договора купли –продажи. Выписка из ЕГРН нужна покупателю как подтверждение того, что на момент подписания договора купли-продажи он сделал все, чтобы проверить квартиру перед сделкой. Это необходимое условие для признания его добросовестным приобретателем, если затем кто-то попытается оспорить сделку в суде».